Budowa domu jednorodzinnego to trudne przedsięwzięcie wymagające odpowiedniego zaplanowania i organizacji wszystkich prac, jakie trzeba będzie wykonać. Nie da się ukryć, że większość przyszłych właścicieli domów, a nawet spora grupa inwestorów, nie rozumie wielu pojęć nieodłącznie związanych z branżą budowlaną. Szczególnie kłopotliwe do rozróżniania i mogące sprawiać pewne problemy, są pojęcia powierzchni użytkowej, powierzchni całkowitej i powierzchni zabudowy, dlatego warto wyjaśnić je nieco dokładniej.

Dlaczego warto poznać bliżej pojęcia powierzchni zabudowy, powierzchni całkowitej i powierzchni użytkowej?

Jednym z pierwszych kroków, jakie podejmujemy, decydując się na budowę domu w dowolnej technologii, murowanej czy drewnianej szkieletowej, jest zakup gotowego projektu budynku lub zlecenie jego przygotowania pracowni architektonicznej. Już w tym momencie możemy natknąć się na liczne fachowe pojęcia wymagające wytłumaczenia. W żadnym przypadku pytanie o nie jest powodem do wstydu, nie każdy przecież posiada wiedzę stosowną do swojego wykształcenia, zawodu, czy innych kwalifikacji.

Dlatego, jeśli czegoś nie rozumiemy, nie wstydźmy się zapytać ekspertów w tej dziedzinie, co z pewnością pozwoli uniknąć wielu przykrych nieporozumień mogących wpływać na cały proces budowy naszego wymarzonego domku. My także postaramy się przybliżyć te trzy podstawowe pojęcia, wyjaśnić jej w zrozumiały dla wszystkich sposób, bez zbędnego technicznego żargonu.

Jakie przepisy prawa obowiązują przy obliczaniu pojęcia powierzchni użytkowej, całkowitej i zabudowy?

Zaczniemy właśnie od definicji tego zagadnienia, ponieważ jest to jedno z najczęściej zadawanych pytań dotyczących budowy domu, z jakiej powierzchni użytkowej, całkowitej i zabudowy będą mogli korzystać domownicy. Zanim zajmiemy się wyjaśnieniami, warto poznać również niektóre przepisy regulujące wszystkie kwestie dotyczące powierzchni użytkowej i pozostałych budynku.

Kwestie prawidłowego obliczania powierzchni budynków, także mieszkalnych, reguluje przede wszystkim aktualnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki morskiej z dnia 25 kwietnia 2012, obejmujące zakres o formy projektu budowlanego. Tak samo należy uwzględnić obowiązującą normę ISO-PN-ISO 9836:1997.

Co wliczamy do powierzchni użytkowej budynku?

Definiując w najprostszy sposób pojęcie powierzchni użytkowej, możemy powiedzieć, że jest to najważniejszy parametr, na który zwracamy uwagę, wybierając projekt domu, czy kupując już istniejący dom jednorodzinny.

Jest to po prostu obszar, po którym będą mogli poruszać się i korzystać z niego domownicy, a zalicza się do niego praktycznie wszystkie pomieszczenia mieszkalne i gospodarcze w danym budynku. Obejmuje pokoje, korytarze, kuchnię, łazienkę, spiżarnię, a nawet poddasze będące integralną częścią domu.

Należy jednak od razu zaznaczyć, że nie wliczamy do tego powierzchni elementów konstrukcyjnych budynku, czyli np. ścian czy słupów i kolumn nośnych. Powierzchnię użytkową mierzy się stosunkowo prosto, po wewnętrznej długości ścian wszystkich pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach budynku. Nie wlicza się do niej jednak klatek schodowych, czy kotłowni.

Czym jest powierzchnia całkowita budynku?

Kolejnym pojęciem wymagającym wyjaśnienia jest powierzchnia całkowita. Jej definicja jest bardzo prosta, mówiąc o powierzchni całkowitej, mamy na myśli łączną sumę wszystkich powierzchni poziomych, którą mierzy się na każdej kondygnacji budynku, na wysokości podłogi, wliczając do niej również powierzchnię przegród i wszystkich ścian wewnętrznych.

Co ciekawe, do powierzchni całkowitej zaliczamy także miejsca, które nie służą bezpośrednio do zamieszkania, lecz stanowią nieodłączną, integralną część danego budynku mieszkalnego. Są to piwnice, schody zewnętrzne, balkon, garaż, podjazd do garażu, loggie, pomieszczenia techniczne, klatki schodowe i wszystkie ewentualne tarasy zewnętrzne.

Co zaliczamy do powierzchni zabudowy?

Ostatnia definicja, z którą warto zapoznać się bliżej, aby wiedzieć, w jaki sposób odczytywać dane z projektu budynku, to powierzchnia zabudowy. W skrócie można powiedzieć, że jest to rzut pionowy budynku na poziom terenu, a wyjaśniając dokładniej, mówimy, że jest to powierzchnia, którą obliczamy, uwzględniając zewnętrzny obrys budynku.

Jest to więc powierzchnia, którą zajmuje na danej działce, lecz wliczamy do niej wszystkie inne obiekty, które są przybudowane do samego budynku mieszkalnego. Należy w tym miejscu od razu podkreślić różnicę od powierzchni całkowitej, ponieważ do powierzchni zabudowy nie wlicza się tego to, co nie wystaje ponad poziom gruntu, czyli garażu podziemnego, piwnicy, izolacji ścian i fundamentów.

Powierzchnia zabudowy nie obejmuje także takich części budynku jak markizy, daszki, schody zewnętrzne, wszystkich części mocowanych zewnętrznie na słupach drewnianych lub murowanych, oraz budynków gospodarczych, szklarni, altan, czy szopy na narzędzia.

Znaczenia prawidłowego obliczenia powierzchni zabudowy nie można bagatelizować, jest ono konieczne przy określaniu maksymalnej powierzchni zabudowy, której w żadnym przypadku nie należy przekraczać.

Piotr Płucienniczak

49 lat, copywriter, który w miarę bezproblemowo przeszedł w życiu niejeden remont. Mimo że wiele prac budowlanych leży poza moim zasięgiem, to lubię zdobywać nową wiedzę z tej pasjonującej dziedziny i dzielić się nią z innymi. Mam nadzieję, że to, o czym piszę, okaże się przydatne i pozwoli pomóc w budowie domu Waszych marzeń, a wszelkie remonty nie będą Wam już straszne.