Przepisy dotyczące różnych nieruchomości, zarówno domów jednorodzinnych, jak i mieszkań w blokach czy wieżowcach, zmieniają się tak szybko, że czasami trudno za nimi nadążyć. Jednym z istotnych jest wprowadzony 28 kwietnia 2023 roku obowiązek posiadania całkiem nowego dokumentu, świadectwa charakterystyki energetycznej.

Jak zdefiniować pojęcie świadectwa energetycznego?

Ilość dokumentów, które musi posiadać właściciel nieruchomości, rośnie z każdym rokiem, a teraz doszedł do tego jeszcze jeden, niezbędny zwłaszcza przy jej sprzedaży i wynajmie. Dlatego warto dowiedzieć się, czym właściwie jest świadectwo energetyczne, czego dotyczy i w jaki sposób można je załatwić.

Według definicji, jaką znajdziemy między innymi na stronach internetowych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, jest to dokument, w którym zawarto informacje, jakie jest zapotrzebowanie danego budynku na energię. Mówiąc o zapotrzebowaniu energetycznym, mamy myśli jej ilość zużywaną do wentylacji, ogrzewania, chłodzenia i podgrzewania wody.

W jakim celu sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej?

Zasady sporządzania świadectwa energetycznego regulują aktualnie obowiązujące przepisy, ustawa o charakterystyce energetycznej budynków z dnia 29 sierpnia 2014 roku. Podstawowym celem przygotowania takiego dokumentu jest możliwość obliczenia, oczywiście w stopniu przybliżonym, rocznego zapotrzebowania na energię i kosztów jej zakupu. Oprócz tego warto podkreślić promocję oszczędzania energii i budownictwa o wysokim stopniu efektywności energetycznej oraz redukcji emisji gazów cieplarnianych.

Jakie informacje zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Skoro wiemy już, czym jest i po co sporządza się świadectwo energetyczne, trzeba dowiedzieć się, jakie istotne informacje są w nim zawarte. Przy ich gromadzeniu należy uwzględnić kilka istotnych czynników, wziąć pod uwagę takie niezbędne wskaźniki jak:

• EU, czyli roczne zapotrzebowanie na energię użytkową;
• EK, czyli roczne zapotrzebowanie na energię końcową;
• EP, roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną;
• procent udziału w rocznym zapotrzebowaniu na energię jej odnawialnych źródeł;
• jednostkowa wielkość emisji dwutlenku węgla.

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera także inne dane:

• adres budynku;
• jego rodzaj i przeznaczenie, mieszkalny czy użytkowy;
• rok oddania budynku do użytku;
• całkowitą powierzchnię użytkową;
• powierzchnię ogrzewaną i chłodzoną;
• jaką metodę zastosowano do wyznaczenia charakterystyki energetycznej.

Kiedy wymagane jest posiadanie świadectwa energetycznego?

Wprowadzone w 2023 roku przepisy zmieniły wcześniejsze, według których świadectwo energetyczne obowiązywało tylko w przypadku budynków zbudowanych po 2009 roku. Wprowadzone zmiany spowodowały objęcie tym obowiązkiem także budynki starsze, zbudowane przed tą datą.

Począwszy od dnia wprowadzenia nowych przepisów, świadectwo energetyczne stało się obowiązkowym dokumentem zarówno przy sprzedaży, jak i wynajmie danej nieruchomości. Dotyczy to tak samo sprzedaży lub wynajmu całego budynku, jak i jego części, np. mieszkania czy konkretnego lokalu użytkowego. Świadectwo przekazuje się więc najemcy lub nabywcy razem z pozostałą dokumentacją niezbędną przy podpisaniu umowy sprzedaży, lub najmu.

O takim obowiązku powinni pamiętać nie tylko właściciele, lecz również inwestorzy. Muszą oni, pod groźbą kary, dołączyć sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej do dokumentacji zawiadamiającej o zakończeniu budowy obiektu budowlanego. Jest niezbędne też przy składaniu wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Ponadto świadectwo energetyczne musi być zawsze umieszczone w widocznym miejscu w dwóch rodzajach budynków:

• takich, których powierzchnia przekracza 500 m2 i są w nich świadczone usługi dla ludności;
• o powierzchni większej niż 250 m2, w których znajdują się organy administracji publicznej obsługujące petentów oraz organy wymiaru sprawiedliwości, takie jak np. prokuratura.

Kto może zlecić wystawienie świadectwa energetycznego?

Oczywiście nie każdy może zlecić wystawienie świadectwa energetycznego, które nie jest potrzebne właścicielom lokali, których nie chcą sprzedać. Przygotowanie takiego dokumentu może zlecić:

• właściciel lub zarządca danej nieruchomości;
• wspomniany inwestor;
• osoby mające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, który chcą sprzedać lub wynająć;
• osoby mające spółdzielcze prawo do lokalu, które chcą go wynająć.

Równie ważne jest zachowanie odpowiedniej, zgodnej z przepisami formy przekazania świadectwa energetycznego. Według tych, wprowadzonych 28 kwietnia 2023 roku, można je przekazać:

• w tradycyjnej postaci papierowej, a taki dokument powinien mieć nadany unikalny numer nadany w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i być podpisany przez osobę mającą do tego stosowne uprawnienia;
• w formie elektronicznej, tak samo z numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i opatrzonym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Ile jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej i co grozi za jego brak?

Świadectwo energetyczne wystawione po 28 kwietnia 2023 roku jest ważne 10 lat, a sporządzone wcześniej są ważne przez cały okres, na który zostały wystawione. Jeśli jednak zostaną wykonane w budynku prace mogące wpływać na jego charakterystykę energetyczną, takie jak ocieplenie, zmiana stolarki okiennej i drzwiowej czy montaż innego systemu ogrzewania, to może okazać się konieczne uzyskanie nowego świadectwa, bo poprzednie po prostu straci ważność.

Niezastosowanie się do obowiązujących przepisów i nieuzyskanie świadectwa energetycznego, kiedy jest potrzebne, czyli podczas sprzedaży lub wynajmu, skutkuje karą grzywny wysokości do 5 tysięcy złotych. Taka sama kara grozi również w sytuacji, gdy na świadectwie zostaną umieszczone nieprawdziwe dane.

Piotr Płucienniczak

49 lat, copywriter, który w miarę bezproblemowo przeszedł w życiu niejeden remont. Mimo że wiele prac budowlanych leży poza moim zasięgiem, to lubię zdobywać nową wiedzę z tej pasjonującej dziedziny i dzielić się nią z innymi. Mam nadzieję, że to, o czym piszę, okaże się przydatne i pozwoli pomóc w budowie domu Waszych marzeń, a wszelkie remonty nie będą Wam już straszne.