Budowa domu to trudna decyzja, której lepiej nie podejmować spontanicznie, tylko dokładnie przemyśleć wszystkie aspekty tej niewątpliwie długotrwałej i kosztownej inwestycji. Dom buduje się najczęściej całymi latami, ale zanim wbijemy w ziemię pierwszą łopatę przygotowując wykop pod fundamenty, czeka na nas, czyli przyszłych właścicieli cała masa formalności, w których łatwo się zgubić bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia w tej dziedzinie. Najwięcej problemów przysporzy z pewnością załatwienie niezbędnych zezwoleń, co jest jednym z najtrudniejszych etapów całej budowy. W tym poradniku przedstawię w jak poruszać się w gąszczu przepisów, uporać z formalnościami, w końcu uzyskać wszystkie wymagane pozwolenia i rozpocząć budowę wymarzonego lokum dla całej rodziny.

1. Działka budowlana, gdzieś musi przecież stanąć dom i to na konkretnych warunkach.

Pierwsze i zdecydowanie najważniejsze, o czym musi pamiętać przyszły właściciel domu, to działka, na której będzie można go postawić. Najlepiej, aby dysponować nią zanim zaczniemy biegać po urzędach, ale jak to w życiu bywa, działka działce nierówna. Wybór lokalizacji to kolejny temat do starannych przemyśleń i trzeba też wiedzieć, że nie na każdym kawałku gruntu można budować. Warunkuje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma indywidualne warunki zabudowy, wydane w tym przypadku dla naszej inwestycji. Określają one dokładnie, jakie parametry ma posiadać przyszła nieruchomość, z uwzględnieniem takich szczegółów jak powierzchnia zabudowy, linia jej bryły, szerokość elewacji frontowej czy linia dachu.

2. Projekt domu marzeń

Mamy już działkę i plan zagospodarowania przestrzennego, przyszedł więc czas na odpowiedni projekt, oczywiście spełniający wymienione wyżej warunki. Wbrew pozorom wybór naszego przyszłego domu to jedna z najtrudniejszych rzeczy, z jakimi przyjdzie nam się zmierzyć. Ilość dostępnych gotowych projektów jest olbrzymia, można więc zdecydować się na indywidualny, uwzględniający wszystkie nasze potrzeby i wymagania. Wadą takiego rozwiązania jest niestety wyższy koszt, dlatego warto czasami poświęcić trochę więcej uwagi projektom z katalogu. Jednak niezależnie, na jaki się zdecydujemy, będzie tak naprawdę konieczne sporządzenie aż dwóch projektów. Pierwszym jest projekt budowlany, składany do urzędów w celu uzyskania potrzebnego pozwolenia na budowę, a drugi to projekt wykonawczy, uzupełniający i uszczegóławiający projekt budowlany. Znajdują się w nim takie ważne detale jak przekroje, rzuty budynku oraz kompletne plany rozmieszczenia wszystkich instalacji, w tym usytuowanie szamba czy ujęcia wody pitnej. Konieczna będzie też analiza geotechniczna, sprawdzająca warunki gruntowe na działce, nośność gruntu i poziom wód gruntowych, co jest niezbędne do projektu fundamentów, podstawy, na której stanie cały budynek.

3. Media, niezbędne do rozpoczęcia budowy.

Kolejnym krokiem, bez którego nie będzie można rozpocząć żadnych prac, jest dostępność na działce podstawowych mediów, wody, gazu, prądu oraz kanalizacji. Koniecznie trzeba sprawdzić, w jakiej odległości są dostępne ich przyłącza. Jeśli znajdują się w pobliżu, to wystarczy złożyć wniosek do właściwych dostawców o ich podłączenie. Kiedy zaś ich nie ma, konieczne będzie znalezienie innego rozwiązania, budowa studni głębinowej i zastąpienie miejskiej lub gminnej sieci kanalizacyjnej pojemnym zbiornikiem bezodpływowym np. szambem betonowym lub wykonanym z tworzywa sztucznego.

4. Dodatkowe, ale często wymagane dokumenty.

Trzy pierwsze punkty nie wyczerpują niestety wszystkich spraw, które musimy załatwić przed rozpoczęciem budowy. Niekiedy urzędy będą wymagały uzupełnienia dokumentacji o dodatkowe zezwolenia i opinie. Zdarza się to np. w sytuacji, kiedy budowa może mieć istotny wpływ na gospodarkę wodną w danej lokalizacji, a wtedy niezbędne będzie zezwolenie wodno – prawne, określające szczegółowe korzystanie z wód, czyli sposób odprowadzania ścieków, czy wykopania studni. Podobne, odrębne zezwolenie trzeba uzyskać na wycinkę drzew znajdujących się na posesji, w przypadku jej silnego zadrzewienia. Wycinanie drzew bez zgody burmistrza, wójta czy prezydenta miasta jest stanowczo zabroniona i grożą za nią bardzo wysokie kary finansowe. Najpoważniejszy problem występuje jednak w momencie, gdy działka jest pod kontrolą konserwatora zabytków, co oznacza długie oczekiwanie na potrzebne pozwolenia. Warto więc sprawdzić wszystko wcześniej i wystąpić o nie z odpowiednim wyprzedzeniem, a dodatkowy czas da nam także możliwość uzupełniania dokumentacji na bieżąco, zgodnie z potrzebami stosownych urzędów.

5. Decyzja, czyli pozwolenie na budowę.

Zakładając, że udało się nam w miarę bezboleśnie zgromadzić wszystkie plany, projekty i całą, niezbędną dokumentację, pozostaje tylko udać się do urzędu miasta, gminy czy starostwa powiatowego w celu uzyskania najważniejszego dokumentu, pozwolenia na budowę. Sprawdźmy jednak wcześniej, czy prawidłowo wypełniliśmy sam wniosek i nie mamy żadnych braków w dokumentacji wymagających natychmiastowego uzupełnienia. Mogłoby to niepotrzebnie wydłużyć czas oczekiwania, a niedostarczenie potrzebnych dokumentów w wyznaczonym przez urząd terminie, może się skończyć decyzją odmowną i całą procedurę trzeba będzie rozpocząć od nowa. Na wydanie pozwolenia na budowę czeka się maksymalnie trzy miesiące, a gdy już mamy je w ręku, to pozostaje tylko zawiadomienie urzędu o rozpoczęciu prac i odebranie dziennika budowy. Do tego będzie nam z kolei potrzebny jej kierownik, ponieważ tylko on jest uprawniony do wypełniania takiej dokumentacji. Odgrywa on bardzo ważną rolę na budowie, nadzorując cały proces stawiania budynku na wszystkich jego etapach, ale o właściwym doborze ekipy budowlanej zapoznam Was w jednym z następnych wpisów.

Skoro formalnościom stała się zadość, pozostaje tylko wbić tę pierwszą łopatę i zacząć dzieło życia, budowę domu, w którym cała nasza rodzina spędzi wiele szczęśliwych chwil, w cichej podmiejskiej dzielnicy, z dala od zgiełku w otoczeniu zieleni.