Budowa własnego domu to marzenie wielu ludzi, którzy nie chcą dłużej mieszkać w centrum miast, w zatłoczonych blokach. Oczywiście nie jest to jedyna przyczyna tego, że planujemy rozpocząć budowę, równie dobrze może to być np. powiększenie rodziny. Jednakże, zanim zaczniemy szukać odpowiadającego nam projektu domu czy zamawiać materiały budowlane, czeka nas jeszcze jedno poważne zadanie. Dom musi przecież gdzieś stanąć, dlatego najpierw musimy kupić odpowiednią działkę budowlaną, a to nie jest tak proste, jak nam się wydaje.

Co rozumiemy przez pojęcie działki budowlanej?

Zanim odpowiemy na pytanie, w jaki sposób kupić działkę budowlaną, powinniśmy najpierw dowiedzieć się, czym ona właściwie jest i czym różni się od innych działek. Możemy się zetknąć z tak dużą ilością ich odmian, że naprawdę trudno się w tym połapać. Wszystkie rodzaje tzw. działek gruntowych określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nazywany w skrócie MPZP.

Otrzymamy go w Urzędzie Gminy w danym regionie, a definiując pojęcie działki budowlanej, mówimy, że są to nieruchomości gruntowe przeznaczone w MPZP na cele budowlane, w tym i do budowy domów jednorodzinnych. Dzielimy je na kilka podgrup, oznaczonych symbolami literowymi i rozróżniamy:

• B, tereny mieszkaniowe;
• Ba, tereny przemysłowe;
• Bi, pozostałe, inne tereny zabudowane;
• Bp, niezabudowane tereny zurbanizowane albo tereny znajdujące się w trakcie zabudowy;
• Bz, tereny wypoczynkowe i rekreacyjne.

Jakie są inne rodzaje działek gruntowych?

Je również warto poznać, aby mieć rozróżnienie i łatwo poruszać się w dostępnych ofertach działek. Dzięki temu na pewno nie zostaniemy oszukani i omyłkowo nie kupimy gruntu, na którym nie będziemy mogli postawić domu. Inne rodzaje działek gruntowych to:

Działki rolne

Najczęściej mylone z budowlanymi i w świetle obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego działka rolna to nieruchomość gruntowa o ściśle określonym przeznaczeniu. Można ją wykorzystywać wyłącznie w celu prowadzenia działalności rolniczej, do szeroko rozumianej produkcji roślinnej oraz zwierzęcej, łącznie z ogrodnictwem, sadownictwem i hodowlą ryb. Rodzaje działek rolnych także oznacza się konkretnymi symbolami literowymi:

• R, grunty orne;
• S, grunty pod sady;
• Ł, łąki trwałe;
• Ps, grunty pod pastwiska;
• Br, grunty rolne z istniejącą zabudową;
• Wsr, grunty pod stawami;
• W, grunty pod rowami;
• Lzr, grunty zakrzewione i zadrzewione.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danego regionu możemy także trafić na jeszcze jedną odmianę działek rolnych, działki rolno-budowlane, co oznacza, że na jej części powinno się prowadzić działalność rolniczą, a wyznaczona część jest przeznaczona pod zabudowę. Jeszcze do niedawna mogli ją kupić tylko rolnicy, lecz po zmianie przepisów może ją nabyć praktycznie każdy, jednak jej wielkość nie może przekraczać 1 hektara.

Działka siedliskowa

Pod tym pojęciem rozumiemy działkę, na której znajdują się już obiekty budowlane stanowiące część gospodarstwa rolnego, nazywane potocznie zabudową siedliskową. Właścicielem takiej działki może być tylko osoba wykonująca zawód rolnika, posiadająca minimum 1 hektar ziemi rolnej. Tylko ona może stawiać nowe budynki, głównie gospodarcze, a ewentualna budowa domu jest możliwa, kiedy działka spełnia wszystkie warunki określone w MPZP, między innymi takie jak:

• swobodny dostęp do drogi publicznej;
• zabudowane sąsiednie działki;
• prawidłowe uzbrojenie terenu, dostęp mediów itp.

Działka rekreacyjna

Ich zabudowę także określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oznacza się je symbolem Bz, teren rekreacyjny i wypoczynkowy. Do tego typu działek zaliczamy przede wszystkim działki ogrodnicze, w tym również należące do ROD, czyli Rodzinnych Ogródków Działkowych. Zgodnie z prawem na działkach rekreacyjnych można stawiać wyłącznie domy letniskowe, przeznaczone do użytkowania np. w sezonie letnim, a nie przez cały rok. Nie możemy się również w nich zameldować, wyższy jest też podatek, jaki trzeba od nich płacić, chociaż działkę rekreacyjną możemy, tak, jak działkę rolną, przekształcić w działkę budowlaną.

Inne rodzaje działek

Możemy się także spotkać z kilkoma innymi rodzajami działek, jednakże postawienie na nich domu jednorodzinnego jest co najmniej utrudnione, a w wielu przypadkach niemożliwe, dlatego zdecydowanie powinniśmy unikać kupna:

• działek leśnych, oznaczonych symbolem Ls, gdzie przeważnie mogą być stawiane budynki mające zastosowanie w gospodarce leśnej oraz budynki służące turystyce, ochronie zdrowia i obronności państwa, a przekształcenie działki leśnej w budowlaną jest kosztowne i pracochłonne;
• działek inwestycyjnych, które dzielimy na dwie podgrupy, działki przemysłowe, oznaczone jako Ba i działki usługowe. Podstawową ich wadą, oprócz rodzaju zabudowy przeznaczonej tylko do działalności przemysłowej np. do budowy magazynów, fabryk, albo usługowej, budowy sklepów czy centrów handlowych, jest ich nieciekawa lokalizacja, przeważnie z dala od centrum danej miejscowości.

W jaki sposób znaleźć wymarzoną działkę budowlaną?

Wiemy już, jakie są najważniejsze rodzaje działek, a do naszych celów, budowy domu dla całej rodziny, najlepsza będzie typowa działka budowlana, którą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa jako przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną. Wybierając ją, unikniemy wielu żmudnych formalności i kosztów mających na celu przekształcenie innego typu działki. Jednakże jej znalezienie nie będzie tak proste, jak może się nam wydawać, trzeba zwrócić uwagę na wiele istotnych szczegółów rzutujących nie tylko na budowę domu, ale i przyszłe warunki, w jakich będziemy mieszkać.

Trzeba poświęcić trochę czasu na wyszukanie tego idealnego kawałka gruntu i warto skorzystać przy tym z porad fachowców, specjalistów od handlu nieruchomościami, którzy zalecają systematyczne i jednocześnie nowoczesne podejście do tego problemu:

Sprawdzenie dostępności działek w najbliższej okolicy

Prawda jest taka, że mieszkając w mieście, zazwyczaj również w nim pracujemy, nasze dzieci chodzą tu do szkoły, chcemy więc znaleźć działkę w takiej odległości, aby nie mieć żadnych problemów z dojazdami. Dobrym sposobem znalezienia działki jest sprawdzenie, co w tej kwestii oferuje najbliższa okolica, peryferyjne, podmiejskie dzielnice czy okoliczne miejscowości, ale tylko te, dobrze skomunikowane z miastem. W przeciwnym wypadku będziemy stale skazani na korzystanie z samochodu, a jeśli w rodzinie jest tylko jeden, to już prawdziwy kłopot.

Szukając działki, warto regularnie przeglądać ogłoszenia w Internecie i lokalnej prasie, czy popytać znajomych, którzy już wybudowali swoje domy i mogą dysponować informacjami o dostępności wolnych gruntów budowlanych w okolicy, gdzie mieszkają. Dobrym źródłem informacji jest też Urząd Gminy i przede wszystkim biura nieruchomości dysponujące nie tylko największą liczbą ofert, ale często pomagające też w załatwieniu wszystkich formalności związanych z zakupem działki budowlanej. Możemy również zamieścić w Internecie lub prasie swoje własne ogłoszenie, że szukamy działki w konkretnej lokalizacji.

Wykorzystanie Google Maps

Nie da się ukryć, że żyjemy w nowoczesnych czasach i powszechnie używamy zdobyczy współczesnej techniki, którą można zaprząc do naszych celów. Niezwykle przydatna będzie powszechnie stosowana aplikacja Google Maps, którą większość z nas ma w swoich smartfonach. Oczywiście nie służy ona do znalezienia samej działki, ale do jej sprawdzenia przed fizycznym obejrzeniem już jak najbardziej. Przyda się przede wszystkim do sprawdzenia odległości od drogi, sąsiednich działek, leżących w pobliżu sklepów, punktów usługowych, szkół czy dostępności środków komunikacji.

Na co zwrócić uwagę kupując działkę budowlaną?

To, w jaki sposób znaleźć działkę budowlaną, jest rozwiązaniem pierwszego problemu, ale praktycznie od razu musimy poradzić sobie z następnym, jaką działkę wybrać i jakie kryteria wyboru należy wziąć pod uwagę. Najważniejsze, które bezdyskusyjnie musimy uwzględnić, to:

Lokalizacja działki

Jest to zdecydowanie pierwsza rzecz, którą musimy sprawdzić, a prawda jest taka, że większość z nas chce zamieszkać w spokojnej i cichej okolicy, z dala od wielkomiejskiego zgiełku. Najlepszym wyborem wydaje się więc zakup działki poza miastem, lecz nie zawsze. Działki budowlane na terenach wiejskich są z pewnością atrakcyjniej położone, lecz bezwzględnie musimy wcześniej sprawdzić, czy działka ma łatwy dostęp do drogi, z której musi być bezpośredni wjazd na nią.

Równie istotna jest wspomniana infrastruktura handlowa i usługowa dostępna w danym regionie, brak linii wysokiego napięcia przebiegających w pobliżu działki i stanowiących poważne zagrożenie dla zdrowia. Warto także sprawdzić, osobiście czy z pomocą Google Maps, odległość od miasta, gdzie pracujemy i uczą się nasze dzieci, dostępność środków komunikacji i czas, jaki codziennie będziemy musieli poświęcać na dojazdy.

Kształt działki i ukształtowanie terenu

Idealnym kształtem działki przeznaczonej pod budowę domu jest kwadrat lub prostokąt, lecz bardzo często ma ona nieregularny kształt, co może niekorzystnie wpływać na wybór projektu budynku czy jego lokalizację na działce. Zwróćmy też uwagę na ukształtowanie terenu, nie może mieć zbyt dużego kąta nachylenia, często utrudniającego lub uniemożliwiającego postawienie domu i powierzchni pełnej dziur czy innych nierówności. Działka nie powinna także leżeć poniżej poziomu drogi, będzie wtedy nieustannie zalewana przez spływającą z niej wodę oraz wody gruntowe.

Warunki gruntowe działki

Tak samo ważne, jak ukształtowanie i zdecydowanie nie powinno się stawiać domów na terenach bagiennych i podmokłych. Utrudnieniem może też być zbyt sypka albo wręcz odwrotnie, gliniasta ziemia, która z kolei blokuje swobodny przepływ wód gruntowych. Jeśli osoba lub biuro sprzedające działkę nie mają informacji o panujących na niej warunkach gruntowych, trzeba zlecić ich badanie geotechniczne, przede wszystkim poziom stabilności gruntu i poziom wód gruntowych, na jakiej głębokości one przebiegają.

Granice działki i sąsiedztwo działki

Kolejnym krokiem na drodze do zakupu działki jest sprawdzenie jej granic, ich prawidłowego przebiegu zgodnego z planem, blisko drogi i przede wszystkim wzdłuż posesji należących do sąsiadów. Kupując działkę w miejscu, gdzie już mieszkają ludzie, zwróćmy wcześniej uwagę na to, jakie będziemy mieli sąsiedztwo, jeśli szukamy ciszy i spokoju, to lepiej, aby było bezkonfliktowe i niehałaśliwe.

Tak samo istotne jest, czy na działce nie znajduje się jakiś pomnik przyrody, albo nie są na niej planowane prace archeologiczne, mogące wręcz uniemożliwiać jej zakup. Utrudnienie mogą stanowić też przebiegające przez nią cieki wodne, znajdujące się na niej zbiorniki wodne, a nawet rowy melioracyjne oraz duża ilość niefortunnie rozmieszczonych drzew, a na ich wycięcie może nie wyrazić lokalny Inspektor Ochrony Środowiska.

Stopień uzbrojenia działki

Budowa domu jednorodzinnego wiąże się z koniecznością łatwego dostępu do dwóch podstawowych mediów, prądu i wody, bez których nie mamy co myśleć o rozpoczęciu jakichkolwiek prac. Dlatego musimy sprawdzić, czy grunt, którym jesteśmy zainteresowani, ma dostęp do sieci energetycznej, wodnej oraz kanalizacyjnej i czy ich doprowadzenie nie będzie problemem. Jeśli jednak działka nam się podoba, a osiedle domków dopiero powstaje, to możemy doprowadzić media wspólnie z sąsiadami, co pozwoli znacznie zredukować koszty niezbędnych prac.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Który także musimy sprawdzić, zanim podpiszemy umowę kupna, a dowiemy się z niego, jakie jest przeznaczenie gruntu, jaki zamierzamy kupić, jaka jego część może zostać zabudowana, czy dozwolona jest zabudowa wolno stojąca, czy też bliźniacza albo szeregowa. Uzyskamy też informację, z ilu kondygnacji będzie się mógł składać nasz dom, jaką musi mieć linię dachu czy szerokość elewacji frontowej.

Skoro wiemy już, jakie są rodzaje działek i na co zwrócić uwagę przy ich zakupie, to pozostaje nam tylko znalezienie tej idealnej i rozpoczęcie budowy, a to kolejne trudne zadanie, z którym przyjdzie nam się zmierzyć. Wbrew pozorom, można ją nawet ukończyć w rok, co opisałem w jednym z poprzednich wpisów „Budowa domu w rok – czy jest możliwa i jak się do tego zabrać”.

Piotr Płucienniczak

49 lat, copywriter, który w miarę bezproblemowo przeszedł w życiu niejeden remont. Mimo że wiele prac budowlanych leży poza moim zasięgiem, to lubię zdobywać nową wiedzę z tej pasjonującej dziedziny i dzielić się nią z innymi. Mam nadzieję, że to, o czym piszę, okaże się przydatne i pozwoli pomóc w budowie domu Waszych marzeń, a wszelkie remonty nie będą Wam już straszne.