Budowa domu czy innego budynku niekoniecznie mieszkalnego to skomplikowane zadanie i nie powinniśmy się za to zabierać bez chociaż minimum wiedzy na ten temat. Jeśli jednak nie jesteśmy fachowcami w dziedzinie budownictwa, warto zadbać o odpowiedni nadzór inwestorski i zatrudnić inspektora nadzoru, który zadba o prawidłowe poprowadzenie wszystkich robót. Nad nimi z kolei powinien sprawować kontrolę kierownik budowy i te dwie osoby będą najlepszą gwarancją, że wszystkie prace uda się przeprowadzić szybko i bezproblemowo.

Inspektor nadzoru – najważniejsza osoba na budowie

Zawód inspektora nadzoru budowlanego jest trudny do jednoznacznego zdefiniowania, ale najczęściej określa się tak osobę powołaną przez inwestora do sprawowania kontroli nad każdym etapem budowy. Ma ona bardzo szeroki zakres obowiązków, z których najważniejsze to:

• reprezentacja właściciela lub inwestora polegająca na ciągłym nadzorze nad wykonywanymi pracami, polegającym między innymi na sprawdzaniu, czy są zgodne z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa budowlanego;
• kontrola jakości używanych materiałów budowlanych, wykrywanie ewentualnych ich wad mogących mieć istotny wpływ na trwałość i bezpieczeństwo użytkowania przyszłego budynku;
• odbiór całości wykonanych prac, uczestnictwo w wymaganych przepisami próbach technicznych, zwłaszcza elementów niezbędnych instalacji, wodnej, przyłącza gazowego czy sieci elektrycznej oraz takich części budynku, jak stropy i fundamenty;
• prowadzenie całej dokumentacji, a często również spraw rozliczeniowych, jeśli jest to ujęte w umowie z inwestorem.

Oczywiście nadzór inwestorski nad placem budowy nie ogranicza się tylko do powyższych obowiązków, inspektor ma także pewne i to dosyć szerokie prawa wobec zatrudnionych pracowników, które zawsze powinien bezwzględnie egzekwować. Może przede wszystkim:

• żądać od kierownika budowy natychmiastowego usunięcia wszystkich wykrytych wad konstrukcji i innych nieprawidłowości, zwłaszcza wymagających odkrycia tzw. elementów odkrytych. Każde takie polecenie powinien potwierdzić stosownym wpisem w dzienniku budowy;
• mieć wgląd we wszystkie ekspertyzy przeprowadzane w związku z prowadzonymi pracami budowlanymi na każdym ich etapie;
• żądać okazania świadectw homologacji oraz certyfikatów jakości materiałów wykorzystywanych do budowy;
• w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości ma prawo wstrzymać dalsze prace, szczególnie w sytuacji, kiedy stanowią one zagrożenie albo ich powodem jest niezgodność z zatwierdzonym projektem.

Zakres tych niemałych obowiązków reguluje artykuł 25 ustawy o Prawie budowlanym i są one obligatoryjne, co oznacza, że nie trzeba ich szczegółowo wymieniać w umowie, chociaż jest to wskazane. Inspektorem nadzoru budowlanego nie może też być osoba przypadkowa, musi mieć odpowiednie uprawnienia umożliwiające pełnienie tej samodzielnej funkcji w ogólnie pojętym budownictwie. Powinna również być ujęta w centralnym rejestrze takich specjalistów, prowadzonym przez Główny Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Jej kwalifikacje zawodowe potwierdzają stosowne świadectwa i zaświadczenia, a sam inspektor musi mieć kierunkowe wykształcenie techniczne, wiedzę z zakresu prawa budowlanego oraz obowiązkowe ubezpieczenie OC z tytułu wykonywanej pracy.

Kierownik budowy – niezbędny przy każdej inwestycji

Przysłowiowym „drugim po Bogu” na budowie jest z kolei jej kierownik i on to właśnie ponosi odpowiedzialność za całość prac oraz wszystko, co w trakcie ich wykonania może się wydarzyć. Za jego zatrudnienie odpowiada inwestor i także musi to być fachowiec z uprawnieniami do kierowania tego typu robotami. Zakres jego obowiązków również określają przepisy i jest odpowiedzialny za:

• zabezpieczenie terenu budowy, łącznie z jego ogrodzeniem i ustawieniem w widocznym miejscu tablicy informacyjnej zawierającej dane o rodzaju prowadzonych robót, numer pozwolenia na budowę, dane inwestora, dane wykonawcy, imiona, nazwiska i telefony kierownika budowy, inspektora nadzoru oraz numery służb ratunkowych i okręgowego inspektora pracy;
• prawidłowe przyjęcie swoich obowiązków kierowania budową potwierdzone protokołem;
• sporządzenie planu zapewnienia bezpieczeństwa oraz ochrony zdrowia robotników, także potwierdzone własnoręcznie podpisanym dokumentem;
• zadbanie o geodezyjne wytyczenie obiektu, wpisane w dzienniku budowy;
• prowadzenie całej wymaganej prawem dokumentacji, w tym również przygotowanie dokumentów powykonawczych umożliwiających odbiór wykonanych prac;
• ewentualne wstrzymanie robót w przypadku wystąpienia jakiegokolwiek zagrożenia i powiadomienie o tym fakcie inwestora;
• zgłoszenie do sprawdzenia jakości wykonania robót, a zwłaszcza odbioru tych, ulegających tzw. zakryciu, stanu urządzeń technicznych i przewodów kominowych, wentylacyjnych czy klimatyzacyjnych, wymienionych wyżej instalacji, łącznie z odgromową oraz odbiorze wszystkich przyłączy;
• zgłoszenie gotowości do odbioru całości wybudowanego budynku, potwierdzone wpisem do dziennika budowy i uczestnictwo we wszystkich czynnościach odbiorczych oraz w usuwaniu wykrytych wad;
• przygotowanie oświadczenia o zgodności wykonania prac z obowiązującymi przepisami, z projektem budowlanym i warunkami wynikającymi z pozwolenia na budowę.

Kierownik musi być obecny przy każdej budowie, a na inwestorów obowiązek jego zatrudnienia nakłada art. 42 Prawa budowlanego i dotyczy to inwestycji o dowolnej wielkości, od domku letniskowego, aż po duże wielopiętrowe budynki. Często występuje on do inwestora o przeprowadzenie niezbędnych zmian w projekcie, jeśli będą one niezbędne do poprawy bezpieczeństwa czy przyspieszenia robót.

Podsumowując jego funkcję, można powiedzieć, że jest on głównym organizatorem pracy, dba o jej przebieg, bezpośrednio nadzoruje wszystkich robotników, ale i ponosi pełną odpowiedzialność za wszystko, co dzieje się na placu budowy, od momentu jej rozpoczęcia aż do zakończenia. Jego odpowiedzialność regulują przepisy kodeksu cywilnego, budowlanego, a w szczególnych przypadkach nawet karnego. Może zostać pociągnięty do odpowiedzialności, kiedy w wyniku niewłaściwego spełniania obowiązków spowodował zagrożenie zdrowia, życia, zanieczyszczenie środowiska naturalnego lub po prostu straty materialne. Pierwszą karą dla takiej osoby jest najczęściej upomnienie, ale musi się też liczyć z koniecznością ponownego zdania egzaminu nadającego uprawnienia zawodowe lub z ich utratą na okres od roku do nawet pięciu lat. Inwestor niezadowolony z pracy kierownika budowy albo inspektora nadzoru może ich w każdej chwili zmienić, powiadamiając o tym powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego i dołączając do takiego dokumentu oświadczenie nowego o przejęciu wszystkich obowiązków.

Piotr Płucienniczak

49 lat, copywriter, który w miarę bezproblemowo przeszedł w życiu niejeden remont. Mimo że wiele prac budowlanych leży poza moim zasięgiem, to lubię zdobywać nową wiedzę z tej pasjonującej dziedziny i dzielić się nią z innymi. Mam nadzieję, że to, o czym piszę, okaże się przydatne i pozwoli pomóc w budowie domu Waszych marzeń, a wszelkie remonty nie będą Wam już straszne.