Dom jednorodzinny położony w cichej, podmiejskiej dzielnicy albo całkowicie poza miastem na pewno ma swoje zalety. Jednak są ludzie, dla których bardziej odpowiednie jest typowe mieszkanie, większe lub mniejsze, kupione z rynku pierwotnego lub wtórnego. Wbrew pozorom jego kupno nie jest tak proste, jak może się początkowo wydawać i łatwo przy tym o popełnienie wielu poważnych błędów. Ich konsekwencje trzeba będzie ponosić przez długie lata, dlatego warto dowiedzieć się, jak prawidłowo kupić mieszkanie, aby ich uniknąć.

Co kupić, mieszkanie nowe czy używane?

Jeśli spojrzymy na statystyki kupna mieszkań z ostatnich lat, to z łatwością zauważymy, że przestały w nich dominować domy jednorodzinne. Rosnące koszty nie tylko ich budowy, ale i późniejszego utrzymania sprawiają, że nasi rodacy coraz częściej decydują się na zakup mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji. Takie rozwiązanie, w porównaniu z domem, ma swoje wady i zalety, których nie będziemy tu szczegółowo omawiać. Przedstawimy za to, jak bezproblemowo przejść przez całą procedurę zakupu bez popełniania często spotykanych błędów.

Pierwsze, na co musimy zwrócić uwagę, to dostępność mieszkań na dwóch rynkach, pierwotnym oraz wtórnym i warto poznać najważniejsze różnice między nimi. Zanim wybierzemy któreś z rozwiązań, musimy również przeanalizować nasze potrzeby, uwzględniając przy tym takie istotne czynniki jak:

• jakiej wielkości mieszkanie potrzebujemy, z ilu pokoi ma się składać itp.;
• ile czasu jesteśmy w stanie poświęcić na szukanie nowego mieszkania;
• w jakiej lokalizacji ma ono się znajdować, w dużym mieście czy mniejszym, w jakiej jego dzielnicy;
• jakimi środkami finansowymi dysponujemy na jego zakup i czy będziemy musieli wziąć na to kredyt, czy też jesteśmy w stanie samodzielnie sfinansować całość i czy posiadamy środki na tzw. wkład własny wymagany przez banki.

Rynek wtórny czy pierwotny – co będzie lepsze

Jeśli wiemy już, jakie chcemy kupić mieszkanie, określiliśmy jego wielkość, ilość pokoi, a nawet piętro budynku oraz lokalizację na planie miasta, nadszedł czas, aby zdecydować, czy ma pochodzić z rynku pierwotnego, czy z rynku wtórnego. Są to dwa podstawowe kryteria dostępnych na rynku mieszkań, a każde ma swoje zalety i wady, które również trzeba poznać przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Mówiąc o mieszkaniu z rynku pierwotnego, mamy na myśli po prostu mieszkania nowe, które bez większych problemów znajdziemy w każdym mieście, w ofercie biur nieruchomości albo u samych deweloperów. Spotkamy się z trzema rodzajami lokali:

• będącymi w trakcie budowy, a takie właśnie oferują firmy deweloperskie, co wiąże się często z długim czasem oczekiwania, aż będziemy mogli się wprowadzić;
• gotowymi, o różnym stopniu wykończenia, mieszkania całkowicie gotowe do zamieszkania, wykończone „pod klucz”, gdzie wystarczy tylko wstawić meble;
• lokale w tzw. stanie deweloperskim, które należy wykończyć samodzielnie.

Jeśli chodzi o zalety kupna mieszkania z rynku pierwotnego, to przede wszystkim trzeba wymienić:

• możliwość urządzenia i dostosowania do swoich potrzeb;
• zamieszkanie w nowocześnie zaprojektowanym budynku, spełniającym obowiązujące normy budowlane dotyczące np. rodzaju stolarki okiennej czy izolacji cieplnej;
• dostępność podziemnego garażu lub odrębnego miejsca parkingowego;
• estetyczne wykończenie otoczenia budynku, w wielu miejscach są dostępne ogródki czy place zabaw dla dzieci;
• atrakcyjne promocje cenowe obniżające koszty zakupu, nie ponosimy również wydatków związanych z opłatą podatku od czynności cywilno-prawnych, jaki trzeba zapłacić przy kupnie mieszkania używanego;
• niższe koszty eksploatacji nowego mieszkania i wyższy standard jego wykończenia;
• gwarancja od dewelopera na zakupiony lokal wynosząca aż 5 lat od daty zakupu.

Oczywiście zakup nowego mieszkania to nie tylko same zalety, decydując się na nie, musimy także uwzględnić wady takiego rozwiązania:

• jakość wykończenia nie zawsze zgodna z początkowymi założeniami projektowymi;
• problemy z dotrzymaniem przez dewelopera terminu oddania mieszkań do użytku;
• niekorzystna lokalizacja budynku, kłopoty z dojazdem do centrum lub innych części miasta;
• brak dostępu do niezbędnej infrastruktury handlowej i usługowej oraz pomocy lekarskiej i szkół dla dzieci.

Mieszkanie z rynku wtórnego

Zanim kupimy mieszkanie i wprowadzimy się do niego z całą naszą rodziną, warto wcześniej sprawdzić, co w tej kwestii ma do zaoferowania rynek wtórny, czyli mieszkań w już istniejących budynkach, w tzw. nowym i starym budownictwie. Zakup takiego lokalu powinien być dokładnie przemyślany, trzeba przeanalizować jego zalety i wady, a do tych pierwszych możemy zaliczyć:

• lepsza lokalizacja mieszkania, często w budynku znajdujących się w centrum lub w jego pobliżu;
• bardziej rozwinięta sieć punktów handlowo-usługowych, zdecydowanie lepsza niż na nowych osiedlach położonych na obrzeżach miasta;
• bogatsza oferta dostępnych mieszkań o różnym metrażu;
• możliwość znalezienia mieszkania od razu nadającego się do zamieszkania, bez konieczności jego wykańczania;
• atrakcyjniejsze, przeważnie niższe ceny i o wiele większe możliwości ich negocjowania, co jest często utrudnione lub wręcz niemożliwe, kiedy kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera.

Jeśli zaś chodzi o wady kupna mieszkania „z drugiej ręki”, to niestety znajdzie się ich więcej, niż w przypadku nowego, a najpoważniejsze, które musimy wziąć pod uwagę, to:

• możliwy gorszy stan techniczny lokalu, a wiele wad trudno wykryć w chwili kupna bez pomocy wykwalifikowanego rzeczoznawcy;
• wysokie koszty ewentualnego remontu umożliwiającego usunięcie znalezionych wad, sprawiające niekiedy, że cała inwestycja staje się nieopłacalna;
• trudności ze zmianą istniejącego wystroju wnętrza, także wymagającego wysokich nakładów finansowych;
• pojawiające się mniejsze lub większe problemy w codziennej eksploatacji mieszkania, wynikające z psującego lub wadliwego wyposażenia stałego np. ze źle przeprowadzonej instalacji elektrycznej, wodnej czy kanalizacyjnej albo niedomykających się okien;
• zły stan techniczny samego budynku, a wiele mieszkań na rynku wtórnych jest oferowana w starym budownictwie albo blokach lub wieżowcach z wielkiej płyty. Często spotykane wady to między innymi niedziałające windy, przeciekający dach czy niewłaściwie wykonana izolacja cieplna lub jej całkowity brak, co może znacznie podnieść koszty ogrzewania;
• konieczność dokładnej weryfikacji praw sprzedającego do lokalu, sprawdzenie, czy posiada wszystkie potwierdzające to dokumenty. Trzeba również sprawdzić, czy w mieszkaniu wystawionym na sprzedaż nie są zameldowane inne osoby i czy nie mają prawa do korzystania z niego.

Kupno mieszkania – jakich błędów powinniśmy unikać

Wiedza o różnicach pomiędzy mieszkaniami z rynku pierwotnego i wtórnego oraz zaletach i wadach obu rozwiązań na pewno nam się przyda. Kolejną kwestią, która także może okazać się bardzo przydatna, jest poznanie najczęściej popełnianych błędów przy kupnie mieszkania, dzięki czemu nam uda się ich uniknąć. Specjaliści od handlu nieruchomościami wskazują przede wszystkim na:

1. Kupno pierwszego mieszkania, jakie obejrzymy

Może się to wydawać dziwne, ale w rzeczywistości wiele osób kupuje pierwsze z brzegu, jakie „wpadnie im w oko”, często nawet nie zastanawiając się, czy ten rodzaj lokalu spełnia ich wymagania i potrzeby, po prostu oceniają tylko jego wygląd. Zazwyczaj jest on bardzo efektowny, lecz w tym miejscu tkwi ryzyko, że został on specjalnie przygotowany do sprzedaży, zamaskowano jego ewentualne wady techniczne, które na pewno wyjdą później w trakcie eksploatacji. Na znalezienie i zakup mieszkania warto przeznaczyć odpowiednią ilość czasu, przejrzeć większą ilość dostępnych ofert.

2. Kierowanie się przy zakupie tylko ceną mieszkania

Jest to chyba najczęściej popełniany błąd, ale, jak mówi znane powiedzenie „kto kupuje tanio, ten kupuje dwa razy” i nie wolno przy zakupie mieszkania kierować się wyłącznie jego ceną, chociaż każdy chciałby na tym zaoszczędzić. Zbyt niska powinna od razu wzbudzić nasze podejrzenia, przede wszystkim co do stanu technicznego mieszkania, a koszty jego remontu mogą szybko sprawić, że zakup okaże się całkowicie nieopłacalny.

3. Kupno za dużego lub za małego mieszkania

Następny, wręcz nagminnie spotykany błąd, wynikający z niewłaściwego oszacowania naszych potrzeb co do metrażu, powierzchni lokalu mieszkalnego, jaki chcemy kupić. O ile zakup niewielkiego mieszkania jest zazwyczaj podyktowany aktualnymi możliwościami finansowymi, to kupno większego jest powodowane chęcią zakupu największego, na jakie można sobie pozwolić. Postępujący w ten sposób nie myślą, o późniejszych kosztach utrzymania, wysokości czynszu czy rachunków z media, a nawet o tym, ile będzie kosztował zakup niezbędnego wyposażenia.

4. Niesprawdzenie od kogo kupujemy mieszkanie

W jakichkolwiek sprawach finansowych, dotyczących także kupna mieszkania, powinniśmy się kierować zasadą ograniczonego zaufania. Powiedzmy sobie szczerze, że jego aktualnemu właścicielowi zależy na uzyskaniu jak najwyższej ceny, więc musimy liczyć się z tym, że może ukrywać ewentualne wady techniczne lokalu.

Dlatego musimy dokładnie oszacować, w jakim stanie jest lokal, a jeśli sami nie mamy stosownej wiedzy, to skorzystajmy z pomocy wykwalifikowanego rzeczoznawcy. Wszystkie znalezione wady powinny zostać uwzględnione w protokole odbioru mieszkania, będą jednocześnie stanowiły podstawę do negocjacji jego ostatecznej ceny.

5. Błędne oszacowanie kosztów niezbędnych remontów mieszkania

O ile nowe mieszkanie, z wyłączeniem lokali w stanie deweloperskim, nie będzie wymagało za dużych nakładów finansowych na jego wykończenie, to w przypadku mieszkania kupionego na rynku wtórnym musimy liczyć się z kosztami ewentualnego remontu. Chcąc oszczędzić na cenie zakupu, często decydujemy się na mieszkanie do remontu, a nawet do kapitalnego remontu, co może okazać się nie do końca opłacalne. Tutaj ponownie przyda się pomoc fachowca, a stara zasada mówi, że do wyliczonych kosztów remontu trzeba doliczyć co najmniej 20 procent, co pozwoli uniknąć wielu przykrych niespodzianek.

6. Nieprzemyślany wybór lokalizacji mieszkania

Skoro chcemy kupić mieszkanie w mieście, to powinno ono rzeczywiście się w nim znajdować. Wiele budynków mieszkalnych, zwłaszcza z rynku pierwotnego, jest stawiana na peryferiach miast, w dzielnicach często bardzo odległych od centrum, co może znacznie utrudniać codzienne życie. Będziemy skazani na żmudne dojazdy np. do pracy, a jeśli dodatkowo do nowego osiedla nie kursują środki komunikacji miejskiej, to bez jednego lub nawet dwóch samochodów się nie obejdziemy.

Przed finalizacją zakupu sprawdźmy także istniejącą w danym regionie infrastrukturę handlową i usługową, aby nie okazało się, że w najbliższej okolicy nie ma sklepów, czy przychodni oraz miejsc rozrywki i zabawy dla dzieci. Z drugiej strony, jeśli zdecydujemy się na kupno mieszkania w centrum, a dotychczas mieszkaliśmy na obrzeżach miasta, to musimy liczyć się z wszechobecnym tłokiem, hałasem i zgiełkiem.

Przeprowadzenie się do nowej miejscowości również niesie ze sobą pewne problemy, przede wszystkim nieznajomość miasta, w którym zamieszkamy. Nie dotyczy to oczywiście tylko rozkładu jego ulic, ale i wspomnianych punktów handlowych i usługowych, przychodni, aptek, szpitali oraz specyfiki miejscowego rynku pracy. Trudno przecież mieszkać w jednym mieście, a dojeżdżać np. sto kilometrów do swojego miejsca pracy w innym.

Piotr Płucienniczak

49 lat, copywriter, który w miarę bezproblemowo przeszedł w życiu niejeden remont. Mimo że wiele prac budowlanych leży poza moim zasięgiem, to lubię zdobywać nową wiedzę z tej pasjonującej dziedziny i dzielić się nią z innymi. Mam nadzieję, że to, o czym piszę, okaże się przydatne i pozwoli pomóc w budowie domu Waszych marzeń, a wszelkie remonty nie będą Wam już straszne.