Budowa domu

Budowa domu — jak ją zacząć, na co zwrócić uwagę i jak ją skończyć bez problemów

Dom to marzenie każdego, komu znudziło się mieszkanie w bloku, na wielkim osiedlu pełnym ciągłego zgiełku i hałasu. Mimo że w taki sposób żyje większość mieszkańców polskich miast, to jednak co roku coraz więcej osób myśli o przeprowadzeniu się do własnego, choćby niewielkiego domku. Najlepiej, aby był położony co najmniej w podmiejskiej, cichej dzielnicy, w otoczeniu zieleni dużego ogrodu, idealnego miejsca dziecięcych zabaw. Niektórzy decydują się pójść jeszcze krok dalej, wyprowadzając się na wieś i całkowicie rezygnując z życia w mieście, może z wyjątkiem pracy zawodowej. Wadą takiego rozwiązania jest konieczność dosyć kłopotliwych, codziennych dojazdów, ale liczniejsze zalety mieszkania w wiejskim domu zdecydowanie ją przewyższają. Zanim jednak uda się spełnić to marzenie, czeka nas najtrudniejszy etap, jakim niewątpliwie jest budowa domu. To zadanie tylko pozornie wydaje się proste, jeśli jednak właściwie do tego podejdziemy, uda się to przejść w miarę bezproblemowo.

Budowa domu, dlaczego zawsze warto podzielić ją na mniejsze etapy

Budowa domu jednorodzinnego, niezależnie od jego wielkości czy lokalizacji, to zadanie, które można śmiało przyrównać do toczonej bitwy i tak samo, jak ją, warto je podzielić na etapy. Każdy z nich wymaga starannego planowania, a to kolejne zadanie, z jakim przyjdzie nam się zmierzyć. Dzięki temu w pewnym stopniu uda się zapobiec większości nieprzewidzianych sytuacji, mogących znacznie wydłużyć czas wykonania niezbędnych prac. Mogą one także spowodować wzrost łącznych kosztów budowy, powodując przekroczenie zaplanowanego budżetu, nawet jeśli chcemy zbudować dom systemem gospodarczym, samodzielnie wykonując większość robót. To również musimy uwzględnić w swoich planach, a w zależności od wielkości domu, jaki chcemy postawić, mogą to być dosyć znaczne różnice. Nie da się po prostu zbudować domu z marszu, bez wcześniejszego przygotowania obejmującego między innymi zakup działki, materiałów budowlanych czy spełnienie wszystkich wymaganych prawem formalności. Warto więc trzymać się zasad opracowanych przez profesjonalistów, którzy o stawianiu domów jednorodzinnych wiedzą absolutnie wszystko. Warto przyjrzeć się pierwszej z brzegu budowie domów nawet wielorodzinnych, aby wiedzieć, jak cenna jest ich pomoc.

1. Zakup odpowiadającej nam działki budowlanej

Jest to absolutna podstawa, od której należy zacząć budowę domu, bo przecież to nasze wymarzone lokum musi gdzieś stanąć. Wbrew pozorom znalezienie i kupno odpowiadającego nam kawałka gruntu może okazać się trudniejsze niż samo rozpoczęcie budowy domu. Pierwsze, co warto uwzględnić, to właściwa lokalizacja, jak już wspomnieliśmy, albo w spokojnej i cichej peryferyjnej dzielnicy miasta, albo całkowicie za miastem. Zależy to oczywiście od osobistych preferencji, jeśli jednak zdecydujemy się zamieszkać na wsi, to warto sprawdzić ewentualne dojazdy, czy dostęp do infrastruktury handlowej w danej miejscowości. Na szczęście większość z nas nie chce zbytnio oddalać się od miasta, w którym zazwyczaj pracuje, co jednak niesie ze sobą kolejny problem, jakim może okazać się wysoka cena gruntów. Zakładamy jednak, że uda nam się coś znaleźć i kolejnym czynnikiem, jaki musimy uwzględnić, będą wymiary działki. Musi to być co najmniej 700 – 800 m2, czyli powierzchnia, na której swobodnie zmieści się budynek mieszkalny i wszystkie inne elementy wyposażenia, jakie planujemy umieścić na posesji. Sprawdźmy również możliwość doprowadzenia niezbędnych mediów oraz drogi dojazdowe ułatwiające transport materiałów i sprzętu budowlanego. Plan zagospodarowania terenu pozwoli z kolei na sprawdzenie, czy przy tej działce nie są planowane jakieś duże inwestycje mogące w przyszłości zakłócać nasz spokój np. droga szybkiego ruchu albo większe osiedle mieszkaniowe.

2. Uzyskanie wszystkich zezwoleń niezbędnych bez których budowa domu jest po prostu niemożliwa

Skoro mamy już działkę, to następnym krokiem jest uzyskanie zezwolenia na postawienie na niej domu jednorodzinnego i jest to krok, którego w żadnym przypadku nie wolno pominąć, bo bez niego budowa domu jest niemożliwa. Stawianie bez zezwolenia budynków, których powierzchnia użytkowa przekracza 35 m2, jest w naszym kraju uważane za samowolę budowlaną, wykroczenie karane z całą surowością obowiązującego prawa, niezależnie jakie są wymiary działki. Nie są to tylko kary finansowe, dochodzi do tego zazwyczaj również nakaz natychmiastowego rozebrania nielegalnie postawionego budynku, a jeśli to nas spotka, to znów koszty budowy rosną. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, musimy najpierw zająć się znalezieniem odpowiedniego projektu domu, a można to zrobić na dwa sposoby. Pierwszym jest wybranie z katalogu gotowych projektów, jakie znajdziemy w wielu firmach zajmujących się ich tworzeniem. Drugim jest zlecenie indywidualnego wykonania projektu domu, w stu procentach spełniającego nasze wymagania co do jego wielkości, bryły, czy podziału wewnętrznego. Tak samo istotna jest jego powierzchnia użytkowa, uwzględniająca ilość osób, jakie w nim zamieszkają. Skorzystanie z pomocy architekta czy firmy projektowej to nieco droższe rozwiązanie, lecz dające pewność, że zamieszkamy dokładnie tak, jak chcemy, a projekt domu będzie bliski ideału. Kiedy mamy już gotowy projekt, musimy jeszcze zgromadzić pozostałą dokumentację dołączaną do wniosku składanego w wydziale architektury Urzędu Miasta lub Gminy, a w jej skład wchodzi:

wypis z planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym terenie, a jeśli go nie ma, to będziemy musieli postarać się o indywidualną decyzję o warunkach zabudowy tego terenu;
zezwolenia na podłączenie przed rozpoczęciem budowy domu wszystkich niezbędnych mediów, wody, prądu, gazu;
sam projekt i to aż w czterech egzemplarzach, który musi zawierać plan z dokładnie zaznaczonymi granicami działki, plan ciągów komunikacyjnych i zieleni, określenie sposobu odprowadzania z niej ścieków, lokalizację i obrys wszystkich planowanych budynków oraz dokładny projekt uzbrojenia terenu;
dokument potwierdzający nasze prawo własności działki, lub zezwolenie na jej wykorzystanie na cele budowlane.

Po złożeniu w urzędzie całej wymaganej dokumentacji trzeba będzie poczekać do 65 dni na odpowiedź, a po uzyskaniu pozytywnej decyzji jeszcze 14 dni na jej uprawomocnienie. Z rozpoczęciem wszystkich robót budowlanych lepiej nie zwlekać za długo, ponieważ ważność zezwolenia wynosi tylko 3 lata. Czas więc przystąpić do pracy, aby przed końcem zaledwie kilkumiesięcznego sezonu budowlanego osiągnąć chociaż stan surowy naszej budowy.

3. Przygotowanie zakupionej działki do budowy, czyli uzbrojenie całego terenu

Ten etap budowy obejmuje prace przygotowujące działkę do postawienia na niej budynku. Jest to kolejna część, jakiej nie możemy pominąć, a nie zachowując należytej staranności, musimy liczyć się z wysokimi karami już przy pierwszej kontroli Inspekcji Budowlanej, której powinien się spodziewać każdy, kto buduje dom. Tutaj również warto uprościć sobie pracę, ponownie dzieląc ją na kilka następujących po sobie etapów:

skorzystanie z pomocy geodety, który wyznaczy dokładne granice naszej posesji, naniesie je na plan i zaznaczy fizycznie w narożnikach działki, co ułatwi jej późniejsze ogrodzenie. Pozwoli jednocześnie uniknąć ewentualnych konfliktów z sąsiadami, jeśli nie znając granic działki, przez pomyłkę wkroczymy na ich posesję;
wyznaczenie położenia domu i pozostałych budynków np. gospodarczych czy oddzielnego garażu, które zamierzamy postawić. To także zadanie dla geodety, który sporządzając plan, musi bezwzględnie przestrzegać obowiązujących przepisów określających odległości od sąsiedniej działki, ciągów komunikacyjnych, dróg czy ujęć wody pitnej;
ogrodzenie całego terenu i tutaj również zastosowanie znajdują odpowiednie przepisy, mówiące, że wysokość ogrodzenia to minimum 1,5 m i powinno się ono znajdować co najmniej 1 m od wykopów. Pamiętajmy też u umieszczeniu na ogrodzeniu tablic ostrzegawczych oraz tablicy informacyjnej, na której umieszczamy dane inwestora, wykonawcy, osób sprawujących nadzór nad budową, rodzaj inwestycji i koniecznie numer zezwolenia na jej przeprowadzenie;
wyznaczenie dróg dojazdowych, dzięki którym na działkę bezproblemowo wjedzie ciężki sprzęt budowlany, koparki czy spycharki. Z racji ich sporej, kilku lub więcej ton, konieczne będzie odpowiednie utwardzenie drogi, a najlepiej wyłożyć ją płytami betonowymi;
niezbędne będzie również oczyszczenie posesji ze zbędnej, zarastającej ją roślinności, wycięcie chwastów, trawy i drzew. Tych ostatnich nie można jednak usuwać całkiem swobodnie, na wycięcie niektórych gatunków potrzebne będzie odrębne zezwolenie konserwatora przyrody. Jeśli nie stanowią przeszkody w postawieniu domu, to może warto je zostawić i uczynić jednym z elementów przyszłego ogrodu, podobnie jak część krzewów czy np. drzewek owocowych, co zaoszczędzi nam kosztów ich zakupu;
przygotowanie wykopów pod fundamenty, co najlepiej przeprowadzić z użyciem wymienionego ciężkiego sprzętu, a sprawny operator koparki poradzi sobie z tym w ciągu jednego dnia. Ważne jest to, aby zająć się tym w miesiącach letnich, kiedy jest mniejsze ryzyko opadów i zalania dołu trudną do usunięcia wodą. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby zredukować nieco koszt budowy domu i użyć do zrobienia wykopów łopaty, ale będzie to na pewno ciężka i mozolna praca. Należy się jednak do niej przyłożyć z właściwą starannością, dobrze przygotowane fundamenty odpowiadają przecież za stabilność całego budynku;
przyłączenie wszystkich mediów niezbędnych do wykonania zaplanowanych prac budowlanych, dlatego zadbajmy przede wszystkim o doprowadzenie na działkę wody oraz prądu, bez których nie da się przygotować zaprawy albo używać maszyn, takich jak np. betoniarki.

4. Rozpoczęcie właściwych prac budowlanych i wstępnych prac wykończeniowych

Wykonując zgodnie z zaleceniami wszystkie podpunkty z powyższej listy, płynnie przejdziemy do kolejnego etapu, czyli do stanu surowego, którego pierwszą częścią jest tzw. stan surowy otwarty. Definiując to pojęcie w najprostszy i zrozumiały dla laików sposób, można powiedzieć, że jest to wykonanie następujących elementów przyszłego budynku:

ścian, zarówno zewnętrznych, jak i wewnętrznych oddzielających od siebie poszczególne pomieszczenia, zgodnie z zaakceptowanym projektem;
wszystkich stropów oddzielających z kolei kondygnacje w przypadku budynków piętrowych;
elementów wchodzących w skład konstrukcji dachu, takich jak belki tworzące jego więźbę, przygotowanie jej do położenia pokrycia, dachówek, gontów bitumicznych czy najpopularniejszej blachodachówki;
schodów wewnętrznych i zewnętrznych;
wymurowanie wszystkich kominów;
założenie rynien skutecznie odprowadzających wodę i zapobiegających zalaniu wnętrza, a nie ukrywajmy, że osuszenie kilkudziesięciu lub kilkuset m2 generuje następne i to niemałe koszty;
zabezpieczenie go po zakończeniu sezonu budowlanego, przygotowanie na nadchodzącą zimę poprzez zamontowanie solidnych drzwi, chroniących wnętrze przed dostępem osób niepowołanych. Kradzież wyposażenia, jakie często pozostawiamy na zimę, może spowodować, że koszt budowy wzrośnie, bo będziemy musieli kupić je jeszcze raz. Okien na razie nie warto montować, mogłyby ulec uszkodzeniu lub zostać ukradzione, a dla bezpieczeństwa wystarczy po prostu zabić deskami wszystkie otwory okienne. Przerwanie budowy na okres jesiennych i zimowych chłodów jest niezbędne, zwłaszcza prac murarskich, a wykonywanie stropów czy ścian w trakcie mrozów może się nawet skończyć ich pękaniem.

Jak już wspomnieliśmy, dom czy każdy inny niewielki budynek, można budować systemem gospodarczym, co jednak wymaga posiadania pewnych umiejętności, przede wszystkim murarskich i ciesielskich. Przydadzą się też zdolności manualne, ale jeśli nie czujemy się na siłach, to lepiej zlecić wykonanie prac wyspecjalizowanej w tym firmie budowlanej, która nie tylko postawi nam dom w stanie surowym, ale i zajmie się jego dalszym wykończeniem.

5. Stan surowy zamknięty, czyli robimy pierwsze dokładniejsze prace wykończeniowe

Rozpoczynając następny etap budowy domu naszych marzeń, zazwyczaj w nowym sezonie budowlanym, musimy zająć się wstępnymi pracami wykończeniowymi. Ich zakres jest o wiele szerszy niż wtedy, gdy to, co zrobiliśmy, osiągnęło stan surowy otwarty, obejmując między innymi:

wykończenie wewnętrznych ścianek działowych, ich otynkowanie, a będzie tego wymagała cała powierzchnia użytkowa budynku, nie tylko pomieszczenia mieszkalne, lecz i strych, piwnica oraz garaż;
położenie posadzek w pomieszczeniach, czyli ułożenie najpierw zabezpieczenia przeciwko wilgoci, warstwy izolacji cieplnej, a następnie wylanie samych betonowych posadzek, zazwyczaj samopoziomujących;
zamontowanie całej stolarki okiennej, a do wyboru mamy kilka najczęściej stosowanych typów okien, różniących się przede wszystkim materiałami, z jakich je wykonano. Najpopularniejsze i jednocześnie najtańsze, są profile zrobione z tworzywa sztucznego, czyli z PCV, droższe, lecz praktyczniejsze są jednak te, zrobione z naturalnego drewna, albo coraz modniejszego aluminium. Zwróćmy szczególną uwagę na jakość stolarki, wybierając okna gwarantujące jak najniższe straty ciepła, co pozwoli wydatnie zmniejszyć koszty ogrzewania. W przypadku dużego domu o powierzchni powyżej 100 m2 przy niewłaściwych oknach czy izolacji termicznej mogą być one naprawdę wysokie;
montaż właściwego modelu drzwi zewnętrznych w miejsce tymczasowych wstawionych na zimę. Tutaj również mamy niezwykle szeroki wybór modeli, począwszy od zwykłych z PCV lub drewna, aż po najtrwalsze skrzydła drzwiowe antywłamaniowe, robione z wytrzymałych profili stalowych i pokryte blachą odporną na przecięcie. Tylko one odpowiednio zabezpieczą dom przed włamaniem i kradzieżą cennego mienia;
wykonanie ostatecznego poszycia dachu z użyciem materiałów wymienionych w punkcie 4.

6. Ostateczne wykończenie domu w środku i na zewnątrz, wstawienie potrzebnego wyposażenia

Kiedy uporamy się z pięcioma powyższymi punktami, mając za sobą już stan surowy zamknięty, pozostaje już nam tylko ostateczne wykończenie budynku z zewnątrz i od środka, co nie oznacza, że nie czeka nas wyjątkowo dużo ciężkiej pracy, bez której nie zakończymy ostatecznie całej budowy domu. W tej kwestii też lepiej zdać się na pomoc fachowców, a będzie ich potrzeba kilku, od tynkowania i malowania, kładzenia podłóg, hydrauliki, instalacji gazowych i oczywiście elektryki. Do ich zadań będzie należało:

montaż niezbędnych instalacji, przede wszystkim instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej, grzewczej oraz elektrycznej, co należy zrobić przed końcowym wykończeniem powierzchni ścian;
położenie tynków zewnętrznych i wewnętrznych oraz pomalowanie ścian na wybrane kolory;
montaż drzwi wewnętrznych, schodów, balustrad i wszystkich innych drewnianych elementów wyposażenia wnętrza;
zamontowanie w piwnicy pieca centralnego ogrzewania, a obecnie powinien to być bezwzględnie model ekologiczny, najlepiej gazowy, warto również, zwłaszcza przy niewielkim metrażu domu, rozważyć montaż podłogowego ogrzewania elektrycznego;
wykończenie otoczenia domu, urządzenie ogrodu, a biorąc pod uwagę często spore wymiary działki, może to zająć dużo czasu oraz wybór stylowego ogrodzenia i wysokiej jakości bramy garażowej;
urządzenie wszystkich pomieszczeń, na czele oczywiście z łazienką i kuchnią, kupno mebli w wybranym przez nas stylu, a niezmiennie modny pozostaje styl skandynawski, doskonale sprawdzający się w każdym wnętrzu. Każdy chce mieszkać w przytulnych, miłych i elegancko urządzonych wnętrzach, a podsumowując łączne koszty budowy, zakup wyposażenia nie będzie aż tak dużym wydatkiem. Można go zresztą rozłożyć w czasie, decydując się np. na kupno mebli czy sprzętu AGD w korzystnym systemie ratalnym.

1 2 3 4